목동, 재건축 청사진 완성
토허제에도 신고가 행진
실수요 중심 상승세
서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정하며 부동산 시장 전반에 관망세가 짙어지는 가운데, 일부 지역에서는 오히려 신고가 거래가 잇따르고 있다.
20일 서울시에 따르면, 재건축·재개발 이슈가 집중된 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 4개 주요 지역(4.58㎢)에 대한 토지거래허가구역 지정 기간이 1년 연장됐다. 이들 지역은 당초 오는 4월 26일 지정이 만료될 예정이었지만, 이번 조치로 내년 4월 26일까지 규제가 계속 유지된다.
특히 이들 가운데 양천구 목동은 강력한 거래 제한에도 불구하고 재건축 기대감이 급부상하며, 실거래가가 수억 원씩 뛰는 등 예외적인 상승 흐름을 보인다.
22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 목동 신시가지 7단지 전용 66㎡는 이달 22억 9,000만 원(6층)에 거래돼 신고가를 경신했다. 이는 1년 전인 지난해 4월 17억 4,000만 원(5층)에 거래된 것과 비교하면 5억 5,000만 원이 상승한 것이다.
실제 시장에서도 매수세가 빠르게 유입되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난달 양천구 아파트 거래량은 448건으로 1월(115건) 대비 약 4배 증가했다. 이는 서울 25개 자치구 중 가장 높은 증가율이다. 이달에도 벌써 94건의 거래가 체결되며 상승세를 이어가고 있다.
부동산 실거래가 플랫폼 ‘아파트투미’에 따르면, 목동 14개 단지에서 이달에만 37건의 신고가 거래가 발생했다. 하루 평균 두 건 이상 신고가가 갱신되고 있는 셈이다.
업계는 이 같은 상승세가 단순한 투자 수요보다는 실수요를 중심으로 이뤄지고 있다고 본다. 한 부동산 전문가는 “토지거래허가제라는 강한 규제에도 불구하고 목동의 신고가 행진은 재건축 기대감이 높다는 방증”이라며 “실거주 요건 등 진입 장벽이 높음에도 가격이 오르고 있다는 것은 실수요 기반의 견고한 상승세로 해석할 수 있다”고 말했다.
또한 그는 “1~3단지 정비계획안이 공개되면서 단지별 재건축 청사진이 완성된 점도 매수 심리에 긍정적인 영향을 미쳤다”며 “불확실성이 줄어들자 실수요자 중심의 거래가 활성화되고 있다”고 분석했다.
실제로 단지 전반에서 실거래가 상승이 나타나고 있다. 신시가지 9단지 전용 71㎡는 지난해 4월 15억 3,000만 원(7층)에서 이달 18억 4,000만 원(12층)으로, 전용 106㎡는 같은 기간 20억 원(3층)에서 23억 3,000만 원(4층)으로 각각 상승했다. 신시가지 10단지 전용 105㎡는 지난해 5월 19억 4,500만 원(8층)에서 이달 22억 5,000만 원(11층)으로, 신시가지 14단지 전용 55㎡는 11억 9,000만 원(13층)에서 14억 5,000만 원(11층)으로 올랐다.
목동은 지난 2021년 4월 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 주택 거래 시 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 2년 이상 실거주 요건도 충족해야 한다. 갭투자 등이 사실상 차단되는 구조로, 세대 전원이 무주택자여야 하고 유주택자의 경우 기존 주택을 1년 내 처분해야 하는 등 진입 장벽이 높은 편이다.
그럼에도 불구하고 가격 상승이 지속되는 것은 재건축 추진이 빠르게 진전되고 있기 때문이다. 4월 초 양천구청이 1~3단지 정비계획안을 공개하면서 목동 14개 단지 모두에 대한 재건축 청사진이 완성됐다. 현재까지 6, 8, 12, 13, 14단지 등 5개 단지가 정비구역으로 지정됐고, 나머지 단지들도 올해 안에 정비구역 지정을 마무리할 계획이다.
1980년대 중반부터 약 2만 6,600가구 규모로 순차 입주한 목동은 재건축을 통해 약 4만 7,400가구 규모의 ‘미니 신도시’로 거듭날 전망이다. 우수한 학군과 교통 인프라, 빠른 사업 추진 속도가 결합하며 강남이나 여의도 등과 견줄 만한 주거지로 주목받고 있다.
전문가는 “현재 목동은 실수요자 중심의 거래가 주도하는 시장이며, 초기 단계 단지들을 중심으로 가격 추가 상승 여력이 남아 있다는 평가도 나온다”면서도 “정부 정책 변화나 금리 인상 등 외부 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다”고 덧붙였다.
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